2010年1月31日
金持ち大家さんになるアパート・マンション経営塾
自分自身で本質をつかみ管理できていれば、真の意味でのリスクとはならない。本質をつかんでいないために自分で管理できていないところにこそ、最大のリスクが潜んでいる。
無知が最大のリスク。
圧倒的な成功者から学ぶ。次のステージに進むには、常識を打ち破らなければならない。
アパマン経営は片手間商売で不労所得が得られる簡単な授業ではない。
大家自身が経営感覚を持つ。つまり、社長と一緒。
目的、目標を設定して、それを達成するために戦略を立てることが社長の役目。また、全体像を把握し、適切な場面で適切な判断をすることも重要。賃貸市場の全体像を把握し、今後の賃貸事業を予測すること。
高齢化、晩婚化により核家族が増える。人口減少するも世帯数は増える
単身者、少人数向け世帯の住宅が主流になる。キャリアシングル＆ハッピーリタイア世代が増える。自分のために自由にお金を使える世帯が増えていく
恒例になればなるほど医療に対する関心が高まる。都市部であればもしもの時に、より高度な医療を迅速に受けることができる。
ゆとりが持てる間取りに需要は集中する。
単身少人数世帯
ハッピーリタイヤ、キャリアシングル層
１ＬＤＫ、２ＬＤＫ 24?、30?、40?、60?、
健康、デザイン、バリアフリー、セキュリティ
癒し、ペット
投資はタイミングが重要
「えいやっ」とふん切るのではなく、明確な理由づけができて心が決まっていなくては駄目。
アパマン経営は景気が悪い時に始めるのが鉄則。
事業資金を安く調達することができる。
工事費が安ければ、投資額は低くなり得られるリターンが大きい
不景気でもそれほど家賃は下がらない。
リスクは運に任せていいものではなく、自ら管理しなければならない。
アパマン経営成功への「4つの大事な要因」
１、企画力 事業収支計画書、設計、施工計画
２、ファイナンス知識
３、税務知識
４、安定経営続けるために必要な管理ノウハウ
１、企画がもっとも大切で、企画を立てらることが全体への理解を深める。
近隣調査のためのホームページなど p72
２、ファイナンス知識
土地の担保基準は、路線価の8割
建物の担保は固定資産税相当額で評価。建物の固定資産税評価額は建物相当額の概ね60〜70％で評価される。
必要以上の担保は提供しない
土地や建物を担保に入れることは簡単だが、担保を外すのは難しい
銀行の安心度・健全性は2つの基準によってはかられる。一つは貸付が焦げ付いたときに引き当てる貸倒引当金が十分に積んであるか。二つ目は自己資本率が高いか低いか
今後景気が回復し金利が上昇していくことを考えれば、使えるのなら長期間金利が固定される住宅支援機構の融資を利用する。
0金利政策が続くということは良いことなのか？
元利均等方式は、元金と金利を合計し、毎月の返済額が均等になる返済方式。
メリットは毎月の返済額が同じなので返済計画が立てやすい
デメリットは返済初期の元金返済額が少ないため金利負担が膨らみ、結果として返済総額が多くなる。
元金均等方式は、毎月均等した元金に利息を加えて返済していく方式。
メリットは、利息のもととなる元金が毎月一定額減っていくため、毎月の返済額が徐々に減っていく。
デメリットは返済初期は返済額が多いため負担が重くなる。
固定金利か変動金利か
p158を参照のこと
景気の動向により判断する材料がある。
企画段階でただでもらえる資金がないか調査する。
都道府県の都市計画課か住宅課など街づくり関連部署に問い合わせ。
次に市町村役場の都市計画関連部署に問い合わせ。
３、税務知識
固定資産税の軽減効果
相続税の軽減効果
節税の対策の方法など記載
リスク予想
ペットをOKとし空室を減らす。ペット同居志向の入居者希望が増えている。
ペットと同居する入居者とは定期借家契約で賃貸借契約を結ぶ
解約申込通知書の例 p238
高齢者円滑入居支援制度を利用
定期借家契約にもデメリットあり。
成功例から学ぶ
不動産を「稼働産」という。稼働しなければ資産ではない。
部屋を稼働させるだけが土地活用ではない
医者がオーナー
外断熱マンションの場合120年の耐久性をもつ
光熱費が下げられる。夏涼しく、冬暖かい
結露が起きない。カビが生えない。
温度差による病気が予防。ヒートショックが起きにくい。
